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弃汇率保房价、弃房价保汇率,这都什么胡扯逻辑!

 一直以来, “中国在保房价和保汇率上面临两难选择,可能将弃汇率保房价”的观点非常流行,近期更是随着房价的飙涨被火热炒作,不仅媒体关注,一些大牌的经济学家也煞有介事地对此分析评价一番。 

这种观点的大概意思是说,如果宽货币保楼市,则人民币必将贬值,同时房价得以获得支撑;反之,如果保持汇率坚挺,则必将收紧货币政策,房价降崩盘。

 可能是本人水平有限,自打这个说法出现那天,就没搞明白里面的逻辑。

汇率、房价,什么时候起变成了绝对的负相关?什么时候货币政策的松紧与汇率一定正相关?我们的宏观分析什么时候变成了如此简单粗暴的1 1=2?! 持有这种观点的人们普遍拿日本、俄罗斯说事,意思是说,中国要么学日本“保汇率、弃房价”;要么学俄罗斯方“弃汇率保房价”……

 言之凿凿,让人不信都不行!

 但我向来相信数字,不相信忽悠,我们就来看看日本、俄罗斯,以及其他地区历史上汇率和房价的关系。

先用日本的例子来普及一下常识

日本战后的房价持续上涨,至上世纪80年代开始加速上行,特别是80年代中后期至90年代初期,房价开始以难以置信的速度飙升。

 那么在80年代初期至80年代末日圆汇率是什么表现呢?

----升值!强劲升值!

 美元对日圆汇率自1981年的1:250一路持续贬值到1989年的1:122,也就是说,日圆对美元在这个过程中升值了200%!

而同期日本的房价如何呢? 

日本六大城市的房价上涨了350%!


不是说汇率升值房价就要下跌吗?

 此后,90年代初期至90年代中期,日圆持续升值,此间日本房价大跌,“汇率、房价两难选择”观点的论据主要在这里。 

但请往后面看,1995年至1998年,日日圆持续大幅贬值,但房价仍然跌跌不休,这一跌势一直持续至21世纪初期。 足够的证据可以说明,房价的涨跌与汇率没有固定的因果关系!

图1:美元/日圆汇率(蓝色线条,下行为日圆升值)与日本6大城市房价指数(黄色线条)的关系,完全看不出其中的负相关必然性,反而有很多相反的例子。

再来看看俄罗斯

1998年俄罗斯卢布大幅贬值,其趋势一直延续至今,此间而俄罗斯房价也同时一路上涨,并在2009年见顶。

 这被认为是俄罗斯通过卢布贬值支撑国内房价等资本市场的证据。


然而,2003年至2008年中期的漫长时间,卢布对美元未定升值,而恰恰在此间俄罗斯房价以最快的速度上涨。 

这是什么情况?


图2:俄罗斯房价(蓝色)与美元/卢布汇率(黄色,上行为卢布贬值)

用台湾来加深一下印象

1994年—2001年,台湾房价持续大幅下跌30%,而在此期间,新台币也持续大幅下跌35%!

 2001年—2011年,台湾房价大幅上涨200%,而新台币同期持续上涨20%!

 好像与“两难论”完全相反嘛?请“两难论者”来解释一下!


图3:台湾房价(蓝色)与美元/新台币汇率(黄色,上升为台币贬值)


货币政策宽松房价一定会涨吗? 

再来回到“两难论”逻辑本身,货币政策宽松----货币贬值----房价上涨;货币政策紧缩----货币坚挺----房价下跌

还是来看日本

 1980年至1989年,货币政策一直在放松,日圆一直在升值,房价一直在上涨!

 1289年至1992年,货币开始紧缩,日圆一直在升值,房价一直在下跌!

 1991年至2012年,货币政策一直在宽松,日圆一直在升值,房价一直在下跌!

 如果你的脑子还没被绕晕,应该看出来三者的关系是什么样子吧? 

那就是----根本就不存在什么必然的因果关系!


图4:美元/日圆汇率(黄色)与日本央行指标利率,完完全全看不出货币政策宽松与汇率贬值之间有什么正相关的必然联系!

究竟如何看待当前的中国房价和汇率

 宏观经济的运行非常复杂,其中的要素非常繁多,各要素之间的关系也千变万化,不同时间、不同环境、不同的要素组合、不同的市场预期,都会有产生不同的结果。 

那种仅凭单一现象就对政策和市场运行下定论的做法相当幼稚可笑,无异于刻舟求剑!

 ----日本的房价大跌,是由于资产泡沫本身的压力所致,而货币升值带来的通货紧缩加剧了泡沫破灭的程度和破坏性。

 而期间的日圆升值归根结底是国际收支顺差的结果,美国的政治压力令这一进程被夸大;

 ----俄罗斯房价的大涨是国内通货膨胀的结果,而卢布的贬值是危机和通胀共同作用的表现;

 ----台湾房价的大跌,是资本外逃、台币贬值的结果,而房价大涨、台币升值的原因则是经济恢复、通货膨胀。 

对于中国当前而言,一方面的问题是房价本身存在严重泡沫,就人民币在国内的购买力而言已经太高,需要调整;另一方面,人民币汇率面临市场预期和基本面双重作用的选择,当然也包括国家战略利益和政治的选择。
现在的中国,恰恰很像亚洲金融危机前的状态:

经过资本长期流入、货币长期升值后面临资本流出压力;资产泡沫严重,货币政策失效;经济扩张减速,面临下行压力……

此时,如果人民币贬值,非但保不住房价,反而会进一步刺激资本外逃,刺激人民币计价资产被抛售,其结果恰恰是将引发楼市下跌!

同样重要的是,当前中国由于面临严重的地方债务、企业债务压力,人民币贬值,将引发对信用市场的冲击,加剧债务风险爆发的压力,令人民币金融资产进一步被抛售,继而引发多米诺骨牌式的连锁反应!

反之,人民币保持坚挺,将有利于人民币资产的稳定,对楼市的风险缓释、甚至是软着陆起到至关重要的作用。

所以,在当下的中国,人民币坚挺和保楼市,反倒是绑在一起的两个蚂蚱,这与“两难论”完全相反!

忽悠们可以闭嘴了!


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