疯狂的房地产就像在对权威示威，继居民“恐慌性”购房后，开发商们也开始“恐慌性拿地”，先是南京、苏州、合肥惊爆眼球，昨天上海周浦再现恐怖地王，面粉贵过面包的现象遍地开花----而且不是一般的贵。 

与过剩行业“开足马力去产能”有着异曲同工之妙，房地产在也“大举借债去杠杆”、“疯狂涨价去库存”。 

中国历来有着“一管就死，一放就滥”的传统，这在当前的房地产行业表现得淋漓尽致。 

原本是要化解房地产行业风险的“去库存”政策所引发的是一场“涨价竞赛”和“争夺游戏”----开发商之间的土地争夺游戏以及中产阶级的商品房争夺游戏。 

这表面上看是开发商转战一线城市布局稀缺资源、高档楼盘的战略实施过程，但实际更像是一场由地方政府和开发商串通一气的表演:

去库成为政绩考核指标令地方政府可以假此之名理直气壮地大搞房地产，而土地作为工具更是收放自如、价涨价跌随心所欲；

既然去库存是一项国策，自然会有配套金融政策支持，房企资金来得方便（继续加杠杆）；

土地价格上涨一方面令地方政府财政增加、地方债危机缓解，另一方面则必然带动待建房价上涨和存量房价上涨，这将逼迫市场继续恐慌性购房，而地价、房价的增值会完美地令融资抵押品增值，从而改善房企资产负债表和利润。 

由于一对二、三、四线城市房价的带动效应，以及该档楼盘对同一城市其他普通住宅价格的拉动作用，形成了伴随房地产去库存进程全国房价整体全面上涨的诡异局面。 

去库存压力最大、任务最重的是三、四线城市，但资金却纷纷涌向一、二线城市，不仅是房企资源，投资需求、改善需求也向上述地区集中，三、四线城市的交投在短期上涨后面临再度冰冻的风险。 

这不但会将房价已经虚高的的一线、一线周边和强二线城市的泡沫吹得更大，关键的风险是令三、四线去库存成为空话。 

事实上，在日常沟通中，我所获得的信息是大多数超高净值人群早已退出了对房地产的投资，现在对于高价楼盘的需求已与普通居民没有太多关系，大多来自后知后觉和刚刚勉强有能力的中产阶级、城市白领，他们的所谓“恐慌性购房”或为改善居住环境、或为“抓住最后机会”进行投资。 

然而，不知道他们是否会成为楼市里5100点的接盘侠。 

这些都是问题的表象，问题的实质在于货币政策和行政调控手段对于当前的房地产市场已经失灵，更为重要的是，这个现象不仅在中国出现，在全世界都是如此。 

在经济下行期，全球央行都试图通过宽松货币政策将资金引向实体经济，譬如制造业、服务业，然而事与愿违，资金都流向了金融资产和房地产，其结果是导致资本市场和房价诡异上涨的虚弱中繁荣。 

这一切的根源均在于经济过度金融化和全社会过高的负债率，这令到几乎没有什么成本的资金有足够的空间、载体和时间在资本市场、商品市场、房地产市场中博弈，在债务链条中流动，以获得远比投资实体经济风险更低和更划算的收益，也同时在继续维持和制造着更加巨大的风险和泡沫。 

在中国，房地产的定位、功能、政策、税收长期严重扭曲，令其发展到今天大而不能倒的畸形状态，社会各方面似乎是吃准了政府会硬撑房地产不会令其倒塌，因此只要一有机会，资源就会疯狂涌向房地产。 

这无异于一场赌博，无论赌对、赌错，对中国整体而言结果都将是惨烈的。 

中国当前整体房价存在泡沫是一个不争的事实，除了绝对值堪比世界大都市外，人们普遍乐于接受的数据是“房价收入比（房价与居民可支配收入比例）”和“房屋租售比（单位房价与单位月租金比例）”，由于前者的计算大多滞后且不够准确，我认为租售比是更加可靠的数据，因为租金不会骗人，它体现了收入与实际住房需求之间的真实关系。 

我们知道，中国当前的房屋租售比三、四线城市大约平均在240倍左右，而二线、一线城市则达500—1200倍，而国际公认的合理水平在140倍左右。即便将中国作为发展中国家的因素计算在内，当前的租售比也远远大于可容忍的180倍的水平。 

那么，我们来看看国外主要国家租售比达到140倍附近时发生了什么。 

图1：美国（黄线）、日本（蓝线）、韩国（浅灰）、英国（红）、澳大利亚（深灰）房屋租售比。可以明显的看出，日本、韩国、美国都是在租售比接近且尚未到达140倍时泡沫破灭、房价大跌、酿成灾难和危机，包括日、韩90年代初期的房地产崩盘和美国2006年后房地产泡沫破灭及次贷危机。当前英国和澳大利亚均超过了上述国家危机前的水平。

在地产泡沫形成和破灭过程中，各国的路径有相同也有不同。 

日本和韩国的情况较为类似----

在房地产泡沫集聚的初期，伴随的是汇率的升值和通胀下行，但在80年代中期以后房价加速上升期，通胀明显上扬，同时汇率出现阶段性贬值。在90年代初地产泡沫破灭后的最初几年通胀大幅走低，汇率有不同程度的升值，但在房地产加速崩溃期，伴随的是货币大幅贬值和通胀小幅反弹。 

其中，地产泡沫的破灭及货币在最初的升值应与货币政策已通胀上升而紧缩有关。

 图2：日本房地产价格、通胀、日圆汇率、基准利率

美国在06年地产泡沫破灭前的情形与日本、韩国类似，所不同的是危机后美元有升有贬，整体表现稳定，这与美元本身的特性有关。 

上述国家地产泡沫形成的末端及破灭后的路径可以归纳为：

货币宽松----货币贬值----资产价格上涨----实体经济通货膨胀----房地产价格泡沫----货币政策收紧----货币升值----地产价格下跌----地产崩盘----货币贬值（美国除外）。 

回过头来反观中国，当前的房价已经过高，且越来越高，如果我们想要避免未来发生崩盘，可以模拟几个情景： 

情景1：提高收入使房价与收入比达到合理水平。

第一种办法是尽快发展经济，使收入快速提升，追上房价涨幅----这在当前经济增速下行、结构调整艰难、全球危机频发的情形下基本是不可能的。

第二种办法是人为提高工资水平----这会引起严重的通货膨胀，届时不仅是房价会继续上涨，消费价格也会暴涨，结果更加糟糕。 

情景2：人为令汇率贬值，使实际房价下降。

这也基本是不可能的，因人民币汇率目前已进入不可逆的市场化时代，人为贬值的结果是招致全世界的广泛抵制和制裁，同时也仍然会猛烈推升房价和通胀，达不到任何稳定房价的效果。 

情景3：房地产价格下跌

这是政府、企业、银行、投资者都不愿看到的，这将导致政府收入减少、企业债务危机、银行系统风险、居民财富缩水。  

看来上面的路都走不通，没有一个办法是靠谱的。 

所以我们看到是一种寄托在希望上的企图----“稳住”房价，拖下去，一直拖到经济结构调整完成、经济恢复强劲增长、收入充分增长之后，一切就都迎刃而解了。 

听上去不错，可这太天真了！ 

由于过往几十年、尤其是近10年来的极低利率和过度货币投放，全世界已经累积了过于庞大的流动性，这迟早会催生通胀。

而在此之前，廉价资金已经将资本价格、资产价格又推升到了足以产生泡沫的地步，而且已经令美国----这个流动性之源----心惊胆战，扬言随时加息和缩减美联储资产负债表。

由于全球步调一致的刺激，以及伴随美元汇率调整、大宗商品反弹的经济回归稳定，美联储已经开始加息，而且在不久的将来，将开启缩减资产负债表的行动，这一切可能在近1-2年内发生，而彼时中国将不得不同时抽紧货币政策。 

因此，留给中国房地产的时间并不多，加息将抢在所有问题解决之前刺破房地产泡沫。稳定房价在一个水平不涨不跌只是个美好的幻想而已，历史经验和正常的逻辑表明，无论怎样设计，房地产最终都逃不过一跌。 

不仅如此，房地产泡沫是全球性的，在中国、美国正在发生的事情，同样在欧洲、在澳洲发生着，而且我们已经看到了危险。

图3：美国房价

图4：英国房价

图5：澳大利亚房价

我么能够做的只能是抛弃幻想：

保持不采取强刺激的定力，尽量减少未来市场颠簸带来的冲击；

将全国房地产市场作为一个整体来看，而不是试图割裂；

抑制房地产投机冲动而不是鼓励冒险，真正停止库存增加同时降低库存；

保持人民币汇率稳定为未来汇率的调整预留空间；

利用财政和行政手段进行引导和干预，令房地产市场价格整体明稳实降，激发刚需尽快入市消化库存；

主动有次序地刺破房地产泡沫，使风险提前缓释，减轻未来崩盘的系统性风险压力……

如果在一切都没有做好之前就已经发生房地产价格大幅下挫，我们还有最后一个工具可以使用----QE-----将房地产相关贷款证券化，由央行买入持有，直到房地产市场恢复为止。 

否则，我们还能怎样？继续加大投资、增加库存、抬高房价吗

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