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对昨天《现在卖股买房等于5100点卖房买股》(点击后面蓝字阅读原文现在卖股买房等于5100点卖房买股)大家都有共鸣。

 

有很多朋友问:是不是该卖房炒股?或者卖掉房子租房住?

 

凡事没那么绝对,所有人的情况和需求不同,不能一概而论,合适就好。

 

楼市当前的飙升和股市昨日的杀跌都出自于一种技俩----前者让你交出手中的以及未来的财富、牺牲幸福生活去为昂贵的钢筋水泥接盘;后者是让你交出高位接盘在手的、已经捂了很久的、变得很便宜的带血筹码,换取可怜的现金残值。

 

这些都等同于敲诈和讹诈,我们需要做的是不上当。

 

租房还是买房的问题

 

上个星期去深圳办事,一位朋友对我讲,他为了方便,租住了蛇口后海一带的一套住房,90平米,月租金7000多元,年初该房每平米市场价格为5万元,现在已经涨到10万元了,也就是说,这套房子现价约900万元,而房租只有7000/月!

 

如果以首付20%,年利率6%30年的按揭计算,总计须支付1550余万元,月供4.3万余元。即使将房租价格的上涨计算在内,看看是租住合适还是买房合适?

 

事实上,在深圳房价暴涨的同时,租金却非常平稳,几乎没有明显的上涨,只因租房客是真正的刚需,而买房客则大多不是了。下图是部分城市房租价格指数,绿色的线条是深圳,蓝色的线条是北京。可以看出,深圳几无变动,而作为国际化大都市和首都的北京,房租又开始借房价走高而蠢蠢欲动了。


如何面对楼市欺诈和股市讹诈

 

在租住房供需相对平衡的情况下,房租的上涨与通胀和薪资成长的关系更大。在北京曾经也有一段时间房租飙升,这是中介和房主联合炒作的结果,瞬间即逝,无法持续,因为真正的刚需骗不了人。

 

租房选择的灵活度要大得多,有限的工资租不起高价的,那就选择低价。

 

如果市中心的房租太贵,与整体收入水平相脱离,则租房客完全可以买一辆好车租稍微远点的房子。

 

东京如何面对楼市欺诈和股市讹诈的情况也是如此,在房价上涨期间,日本经历了严重的通货膨胀,但即便如此,房租的上涨也温和得多。目前,东京如何面对楼市欺诈和股市讹诈除了核心区的房价外,大多要较北上深便宜,而东京如何面对楼市欺诈和股市讹诈人的住房自有率只有46%左右。


下图是东京如何面对楼市欺诈和股市讹诈房租价格指数与日本大城市房价的对比。需要注意的是不要被图表欺骗,虽然涨幅都是用百分比衡量,但基础数字却差得很远。


如何面对楼市欺诈和股市讹诈

 

房租的上涨滞后于房价,因此,我们可以有充分的时间去选择。并且,当前全世界面临的问题不是通胀,而是通缩。在中国,无论是收入还是物价,增速都要远远小于前面的数十年。

 

日本的房价是在大通胀的同时上涨的,而中国却要在大通缩时飙升,也是醉了!

 

至于是否卖房炒股,要看自己的实际情况,如果是富余的房子很多,那么还是多资产配置为好。固定资产相对于金融资产最大的问题在于缺乏流动性。未来房价或许还有一段上涨空间,但如果拐点真的到来,那是恐怕出手就没现在容易了,这就像股市的流动性缺乏一样,有价无成交。

 

 

抄底还是割肉的问题

 

比起房市的敲诈,股市的讹诈也没有什么更加高明之处,无非是贵的时候鼓吹还会更贵,便宜的时候鼓吹还会更便宜而已。

 

这一切的目的都是造成心理从众效应,散户追涨、杀跌,庄家低买高卖。

 

相比较房市而言,股市的情况更加复杂,众多的上市公司和影响因素会资者无所适从,不知道哪里是“贵”哪里是“便宜”。

 

因此,认清市场的趋势、合理估值区间以及市场参与者心理和布局是非常重要的事情。但这个问题基本无解,因为不可能所有人都成为巴菲特和索罗斯。

 

未来两年甚至更长时间中国股市将更加复杂,操作需要“能耐”,能,就是选股、选时能力;耐,就是耐得住震荡。

 

对于普通投资者而言,今年最好学会“组合”投资,譬如股票篮子、ETF、真正有能力的公募、私募等等。尽量不要追逐热点和题材个股的炒作,那些游戏是针对散户设计的,但绝不是散户应该玩儿的。

 

散户往往会在最高处买入而在最低处卖出,因为控制不住受到外部蛊惑的情绪。

 

昨天例外在盘中建议大家抄底,其目的是希望大家不要割在了脚底板,虽然我清楚其实已经有很多人没熬过去。

 

面对股市的讹诈最好的办法是抛弃短线和个股的追逐,更多地关注大趋势,把眼光放长远。把心态放平稳,把胃口降下来。

 

我关于今年是中国股市长期最佳布局时机的观点没有变化。

 

在未来,无论二级还是一级股权市场,都还有很好的发展空间,只是2016-2017年会蛰伏修养。

 

资本市场是联动的,股市沉静,房市也高不到哪里去,追高的接盘的事情,还是少做。


有些事情留给自己做,比如买房;有些事情交给别人做,比如炒股。



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刘维明

刘维明

174篇文章 3年前更新

资深金融市场专家。涉及领域:全球宏观经济、金融市场、投资管理、金融工具。

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